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我愛我家北京市場擴(kuò)張“凍結(jié)”，店多人少服務(wù)待改進(jìn)，戰(zhàn)略股東被深套后仍虧損減持

2023-04-22 05:46:13 來源：證券市場紅周刊

紅周刊丨惠凱

我愛我家在規(guī)模上已逐漸被鏈家甩開，重要陣地北京市場二手房成交占同比降幅較大。繼去年定增終止后，或因公司表現(xiàn)不佳，第二大股東五八有限公司在深套數(shù)年后于近期選擇減持。

我愛我家是A股主板惟一的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，但在規(guī)模上逐漸被鏈家甩開，特別是在至關(guān)重要的北京市場，去年我愛我家的二手房成交占比也略有下滑。業(yè)績方面，公司2022年業(yè)績預(yù)期虧損2.4億元~3.3億元，是借殼上市五年以來業(yè)績表現(xiàn)最差的一年。

(相關(guān)資料圖)

我愛我家繼去年定增終止后，近期第二大股東五八有限公司在深套數(shù)年后選擇減持。雖然當(dāng)下一線城市火熱的二手房市場有助于我愛我家業(yè)績的修復(fù)，但“房住不炒”政策引導(dǎo)渠道向剛需購房群體讓利的潛在影響仍需重視。

我愛我家北京門店、相寓擴(kuò)張“冰凍”

去年經(jīng)手二手房下滑三成多

我愛我家是A股主板市場惟一的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)類上市企業(yè)，近期借著二手房交易回暖的“東風(fēng)”股價(jià)強(qiáng)勢反彈：4月3日股價(jià)漲停，三天后的4月7日股價(jià)再次漲停……盡管公司2022年將錄得上市以來首次虧損，但因去年四季度地產(chǎn)行業(yè)迎來多項(xiàng)政策利好，我愛我家也借勢反彈，去年11月至目前漲幅超50%。

北京地區(qū)一直是全國房地產(chǎn)市場特別是二手房市場的的“風(fēng)向標(biāo)”，也是我愛我家的重要陣地之一。近期，《紅周刊》獲取的一份某金融機(jī)構(gòu)對我愛我家北京經(jīng)紀(jì)公司的授信文件顯示，截至2022年底，我愛我家在北京門店數(shù)量為778家，較年初增加了11家，這一新增數(shù)據(jù)相較2021年，擴(kuò)張速度顯著放緩。2021年，我愛我家在北京的門店數(shù)量增加約40家。

長租公寓和代管業(yè)務(wù)是不少房企競相追逐的一片藍(lán)海，我愛我家也發(fā)力其中。上述材料顯示，截至2022年底，我愛我家相寓在北京的房屋在管規(guī)模為9.8萬套，去年新增3000套，相比于2021年新增的6000套，擴(kuò)張速度顯著下滑。

截至2022年9月底，我愛我家北京的在手二手房數(shù)量只有10.6萬套，但在半年后的今年3月底，其在手二手房數(shù)量達(dá)到11.19萬套，新增近6000套。掛牌二手房的快速增加，契合近期的其他公開報(bào)道。據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》4月10日報(bào)道，“截至3月底，北京頭部平臺(tái)二手房的掛牌量超過11萬套，增長速度相對來說有些快。”盡管這篇報(bào)道未展示具體的二手房掛牌數(shù)量，但市場能否消化這一增量卻引發(fā)了業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂。

上述材料還顯示，我愛我家北京2020/2021/2022年的二手房交易量分別是2.13萬套、2.66萬套、1.77萬套，公司去年經(jīng)手的二手房成交量相比前年數(shù)據(jù)下滑幅度超過三成。作為對比，據(jù)北京住建委數(shù)據(jù)，2020~2022年，北京二手房成交總量分別是16.5萬套、19.3萬套、14.24萬套。換言之，2021~2022年，我愛我家經(jīng)手的二手房成交量在北京二手房市場的占比已經(jīng)從13.8%下滑到12.4%。

《紅周刊》從一位我愛我家北京的前經(jīng)紀(jì)人陳先生處獲悉，“我愛我家的門店數(shù)一直是700多家，每個(gè)門店業(yè)務(wù)員太少”，而且新人居多，所以交易量會(huì)少一些。陳先生目前就職于鏈家門店。

耐人尋味的是，今年2月的機(jī)構(gòu)調(diào)研中，我愛我家表示：去年新加入我愛我家的“優(yōu)質(zhì)干部比例占核心干部的30%”，在北京市場，去年600多位超過5年行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人加入我愛我家，“為后續(xù)發(fā)展奠定人才基礎(chǔ)”。

借殼上市5年來首虧：去年虧損超3億

人均負(fù)責(zé)房源多，維護(hù)有待提升

盡管我愛我家早早就重點(diǎn)布局北京市場，但近些年和鏈家的規(guī)模差距卻有拉大趨勢。公開信息顯示，截至2022年底，鏈家北京的門店數(shù)量超過1400家。從鏈家員工處獲奚，北京的二手房成交總量中，鏈家占比超過五成。

“鏈家門店多，每個(gè)門店員工也多，比如每個(gè)門店有15—20人左右，扣除做租賃業(yè)務(wù)的一兩個(gè)人，人均負(fù)責(zé)的房源數(shù)量少，人均可能5~8套，最多一般不超過10套。這樣一來，對每套房的維護(hù)精力和時(shí)間多，客戶體驗(yàn)就好。”相比之下，我愛我家每個(gè)門店的員工較少，有的員工負(fù)責(zé)的房源多達(dá)20多套。而且，“鏈家的存量客戶資源最多，其中多數(shù)客戶都是有著買房體驗(yàn)的老客戶。因此盡管鏈家傭金略貴，但成交效果更好。”

而且兩家企業(yè)人員規(guī)模的差異，也帶來了經(jīng)營模式和考核方式的不同。公開信息顯示，貝殼全部經(jīng)紀(jì)人近40萬人，鏈家員工數(shù)量也較多，而我愛我家員工5萬多人。因此考核指標(biāo)方面，“鏈家很強(qiáng)調(diào)對客戶的跟進(jìn)情況和‘丟單率’。客戶如果關(guān)系好的經(jīng)紀(jì)人去了較遠(yuǎn)的鏈家門店，也可以選擇在非本片區(qū)門店掛牌房子，不同門店的員工可以跨區(qū)服務(wù)。但換做我愛我家，就最好在覆蓋本片區(qū)的門店掛，因?yàn)槠渌瑓^(qū)的人員精力有限，但這樣容易丟單。”

綜合以上數(shù)據(jù)匡算，鏈家北京的門店平均二手房成交量，是我愛我家的兩倍以上。

據(jù)《紅周刊》了解，近期鏈家、我愛我家近期均力推打折活動(dòng)，對于剛需或置換型客戶，我愛我家的傭金低至1.95%，鏈家低至2.35%。

業(yè)績方面，我愛我家2022年預(yù)期虧損。業(yè)績預(yù)告顯示，我愛我家2021年歸母凈利潤為1.7億元，去年預(yù)計(jì)虧損2.4億元~3.3億元之間。導(dǎo)致虧損的原因主要是疫情沖擊業(yè)務(wù)無法正常開展，以及可能要計(jì)提兩億元的資產(chǎn)和信用減值準(zhǔn)備。這一業(yè)績表現(xiàn)是公司2017年借殼上市以來的最差年份。

人事層面，今年1月，我愛我家公告顯示，副總裁朱威宣告離職。朱在2013年后常年擔(dān)任北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總裁（北京我愛我家經(jīng)紀(jì)是我愛我家在北京的業(yè)務(wù)主體）。4月，另一位副總裁何洋因“個(gè)人原因”也離職。與朱的履歷類似，何洋2008年以來長期擔(dān)任北京我愛我家經(jīng)紀(jì)公司副總裁。

戰(zhàn)略協(xié)同效果不佳

二股東五八有限選擇減持

今年4月，我愛我家公告稱，第二大股東五八有限公司擬減持公司股份不超過6454萬股，比例不超過2.7%。

58集團(tuán)是在2018年入股我愛我家的。彼時(shí)，貝殼+鏈家擴(kuò)張正酣，導(dǎo)致很多大型地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司紛紛采取應(yīng)對措施，而58和我愛我家也在此時(shí)組建了“中介聯(lián)盟”。58集團(tuán)當(dāng)時(shí)通過五八有限公司斥資10.7億元、成為了我愛我家第二大股東，受讓股份的價(jià)格是7.12元/股。在當(dāng)時(shí)，此舉被解讀為兩家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)巨頭攜手對抗鏈家的標(biāo)志性舉動(dòng)。

我愛我家總經(jīng)理謝勇是看好此次合作的，曾寄希望于58集團(tuán)和旗下的安居客在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、流量分發(fā)方面給我愛我家?guī)砀嘀Γ欢鼛啄辏覑畚壹夜蓛r(jià)震蕩下跌，最低價(jià)曾達(dá)到2.24元，目前的最新價(jià)為3.2元左右。對于58集團(tuán)而言，不僅所持的我愛我家股權(quán)價(jià)值出現(xiàn)了“腰斬”，且分紅收益方面，2018~2022年，58獲得的我愛我家分紅僅約3000萬元。

58集團(tuán)2020年從美股摘牌后，迄今還沒有明顯的重新上市進(jìn)展。其也曾試圖拆分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獨(dú)立上市，但重點(diǎn)培育的線上房產(chǎn)交易平臺(tái)安居客卻于2021年沖擊港股IPO失敗，雖然旗下的快狗打車（2246.HK）2022年成功登陸港股，發(fā)行價(jià)21.5港元，但其成長前景似乎并不被投資人認(rèn)可，目前市價(jià)僅2.25港元。

對于近期58大規(guī)模減持我愛我家，研究機(jī)構(gòu)、輿論多解讀為“中介聯(lián)盟”趨于瓦解。而除了和58“分手”，我愛我家的資本運(yùn)作還面臨其他挫折，譬如其2021年啟動(dòng)的用于數(shù)字化建設(shè)、直營城市的人店規(guī)模提升、加盟業(yè)務(wù)擴(kuò)張等核心業(yè)務(wù)定增計(jì)劃，因“市場情況及資本市場環(huán)境的變化”于2022年7月終止，側(cè)面反映出我愛我家的加盟擴(kuò)張戰(zhàn)略出現(xiàn)放緩。

可佐證的是，在定增終止前夕，我愛我家的合肥門店員工“拉橫幅討薪”一事引發(fā)關(guān)注，稱我愛我家“拒發(fā)工資、拒繳社保”。我愛我家回復(fù)媒體表示：糾紛源于公司因疫情及戰(zhàn)略調(diào)整、決定終止合肥加盟業(yè)務(wù)，個(gè)別加盟商對解約結(jié)算費(fèi)用不滿而鬧事。除合肥，我愛我家當(dāng)時(shí)還終止了長沙、煙臺(tái)等城市的加盟業(yè)務(wù)。

在與58集團(tuán)合作的幾年，我愛我家的資產(chǎn)流動(dòng)性、償債能力表現(xiàn)并不佳。iFinD顯示，流動(dòng)比率方面，2020年初，我愛我家為1.22，到2022年三季末，下滑到0.81；速動(dòng)比率，同期從0.82下滑到0.45。導(dǎo)致下滑的關(guān)鍵因素是公司一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債快速增加，從3.6億元膨脹到89.3億元。

引導(dǎo)中介讓利剛需群體

政策潛在影響需重視

一位資深的經(jīng)紀(jì)行業(yè)人士表示，早年北京地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有“三巨頭”的說法——鏈家、我愛我家、麥田，2018年后這一格局逐漸被顛覆，我愛我家、麥田被鏈家甩開，惟一沒上市的麥田業(yè)務(wù)份額下滑較嚴(yán)重。我愛我家2017年底抓住時(shí)機(jī)成功借殼上市，并推動(dòng)加盟模式擴(kuò)張門店、整體份額下滑不大，但承受壓力也不小，人事和門店管理的經(jīng)驗(yàn)不足還未得到完全改善。

展望2023年，受惠于樓市回暖、交易趨于頻繁，房產(chǎn)中介企業(yè)的業(yè)績頹勢有望扭轉(zhuǎn)。譬如今年一季度，北京二手住宅總成交量4.58萬套，同比增長23%，而我愛我家的市場份額超過鏈家的杭州市場，今年一季度二手房交易套數(shù)更是同比增幅約120%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉此前向《紅周刊》表示，今年的樓市“小陽春”中，一線城市房價(jià)全面上漲的趨勢已出現(xiàn)，不過因?yàn)槎追空呶磳捤傻仍颍瑹岫饶芊癯掷m(xù)到二季度，還需要看是否會(huì)有更多利好政策支持。

前述資深經(jīng)紀(jì)業(yè)人士也分析稱，2021年房地產(chǎn)調(diào)控一度非常緊張，且不同于以往，中介公司被納入調(diào)控重點(diǎn)，嚴(yán)查中介“經(jīng)營貸”和“消費(fèi)貸”業(yè)務(wù)、打擊中介公司炒作“學(xué)區(qū)房”等熱門概念，當(dāng)時(shí)鏈家上海突然下架了約一半的房源。好在2022年下半年起，地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸放松，這對經(jīng)紀(jì)公司來說是個(gè)利好。

他同時(shí)還提醒，在現(xiàn)在的樂觀情緒下，一些對中介公司可能有重大影響的政策不確定性被投資人忽視了：“去年以來政策優(yōu)化的導(dǎo)向仍然是‘房住不炒’，而以往一些存在爭議的規(guī)則，比如中介費(fèi)由買家支付、部分中介公司的中介費(fèi)占比較高，給購房者產(chǎn)生一定壓力。據(jù)了解，監(jiān)管部門有意調(diào)整中介行業(yè)的一些不合理收費(fèi)機(jī)制，引導(dǎo)渠道方向客戶讓利，以減輕購房者特別是剛需群體的賣方壓力。一旦正式推出，交易傭金可能有所下調(diào)，將會(huì)對中介行業(yè)產(chǎn)生不小的沖擊。”

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